Crédit immobilier : le seuil de 4 % se rapproche à grands pas

La dette française s’est tendue au-dessus de 4,9 % le 1er octobre et les banques ont suivi. Les courtiers relèvent des taux moyens proches de 3,7 % sur vingt ans, pendant que le taux d’usure ne gagne que 0,11 point. Les emprunteurs de plus de 50 ans sont les premiers à buter sur le plafond.
 

Le 1er octobre, le rendement de l’obligation assimilable du Trésor (OAT) à dix ans a atteint 4,92 % en séance, un sommet inédit depuis 2002 selon le site ABC Bourse. Le même jour, les banques diffusaient leurs barèmes du mois. Chez le courtier Pretto, le taux moyen ressort à 3,50 % sur quinze ans, 3,66 % sur vingt ans et 3,75 % sur vingt-cinq ans, soit 0,07 à 0,15 point de plus qu’en septembre.
 

Son concurrent Vousfinancer donne des ordres de grandeur voisins, 3,5 %, 3,6 % et 3,8 % selon la durée, avec des hausses de 0,10 à 0,30 point d’une banque à l’autre. Certains établissements affichent déjà entre 4 % et 4,40 % sur vingt et vingt-cinq ans. « Les écarts de taux se creusent entre les banques qui ont déjà remonté leurs taux de 0,40 point depuis cet été et d’autres de 0,10 seulement », constate Sandrine Allonier, porte-parole du réseau.
Les relevés varient d’un courtier à l’autre, chacun travaillant sur ses propres dossiers. Meilleurtaux situe les barèmes moyens à 3,40 % sur quinze ans, entre 3,50 % et 3,55 % sur vingt ans et entre 3,60 % et 3,65 % sur vingt-cinq ans, et écrit que les taux « s’orientent vers les 4 % ». Les trois courtiers décrivent la même pente.
 

La dette publique donne le tempo
 

Les banques fixent leurs taux en regardant ce que l’État paie pour emprunter. Or l’OAT, encore autour de 4,6 % dans la dernière semaine de septembre, a clôturé à 4,85 % le 30. Pretto cite le baril de Brent à 107 dollars et un écart avec le taux allemand supérieur à un point. La Banque centrale européenne a ajouté sa part le 10 septembre en relevant ses taux directeurs de 0,25 point, ce qui porte le taux de dépôt à 2,50 %.
 

Le budget n’arrange rien. « La France n’a par ailleurs pas facilité la situation en annonçant que ses émissions de dette seraient supérieures de 28 milliards d’euros l’an prochain à celles de cette année », écrit Rob Dishner, gérant obligataire chez Neuberger, dans une note du 2 octobre. Il observe une forte volatilité sur les écarts de taux français, qui commence à gagner d’autres dettes souveraines européennes. « Octobre devrait marquer une nouvelle étape dans la remontée des taux », prévoit Pierre Chapon, cofondateur de Pretto. Le courtier Cafpi attend des taux moyens compris entre 3,70 % et 4 % en fin d’année.
 

Un plafond qui suit avec trois mois de retard
 

Le taux d’usure, au-delà duquel une banque n’a pas le droit de prêter, a été relevé le 1er octobre. Pour les prêts à taux fixe de vingt ans et plus, il passe de 5,29 % à 5,40 %. Il atteint 4,68 % entre dix et vingt ans et 4,09 % en dessous de dix ans. La Banque de France le calcule à partir des taux pratiqués le trimestre précédent, majorés d’un tiers, et il englobe l’assurance emprunteur et les frais. Le plafond des prêts longs remonte sans interruption depuis un an : 5,09 % au quatrième trimestre 2025, puis 5,13 %, 5,19 % et 5,29 % sur les trois premiers trimestres de 2026.
 

Quand les barèmes montent vite, cette marge fond. « Il existe un décalage entre l’évolution des taux d’usure et les taux de crédit appliqués qui peut entraîner le blocage de certains dossiers de prêts », avertit Sandrine Allonier. Vousfinancer dit constater déjà des refus chez les emprunteurs de plus de 50 ans, dont l’assurance coûte plus cher. Julie Bachet, directrice générale du réseau, parle d’une hausse « très limitée » du plafond.
 

Pour les ménages qui passent, la facture se lit en capacité d’emprunt. Selon le baromètre SeLoger Meilleurs Agents d’octobre, un foyer capable de rembourser 1 000 euros par mois pendant vingt ans peut emprunter environ 172 000 euros à 3,5 % et 165 000 euros à 4 %, soit près de 7 000 euros de moins. Les auteurs estiment toutefois que le marché peut encaisser le choc, parce que les prix se sont ajustés depuis leur pic, que les revenus ont progressé et que les banques restent disposées à prêter.
 

Les statistiques officielles ne montrent pas encore ce mouvement. Le dernier chiffre de la Banque de France porte sur juillet : le taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat, hors renégociations, était de 3,30 %, pour 11 milliards d’euros prêtés dans le mois, après 13,2 milliards en juin.