Immobilier de bureaux : la vacance que personne ne voit

On parle sans cesse des bureaux vides, rarement de ceux qui ne servent plus. Derrière les millions de mètres carrés officiellement vacants, Z#BRE observe une autre réalité : des surfaces louées, chauffées et entretenues… mais presque jamais utilisées. Cette vacance dormante, absente des statistiques, redéfinit les enjeux du marché tertiaire. Et pourrait changer profondément les critères de valorisation des immeubles.
 

Le vide : l’autre crise immobilière
Le débat public s’est habitué à un chiffre devenu totem : 6 millions de m² vacants en Île-de-France, selon Immostat. Mais pour Z#BRE, spécialiste de la mesure d’usage en entreprise, cette crise visible masque une crise plus profonde : celle des espaces qui semblent occupés mais ne le sont presque jamais. Leur diagnostic repose sur des capteurs de présence et des analyses comportementales couvrant déjà 250 000 m² de bureaux, et bientôt 400 000 m² d’ici fin 2025. Le constat est saisissant : seuls 37 % des postes de travail sont utilisés quotidiennement.
 

Le phénomène est d’autant plus problématique qu’il n’apparaît nulle part dans les statistiques. Les mètres carrés sont officiellement « occupés » car loués, mais dans les faits, ils ne servent plus. Les entreprises paient donc pour des espaces fantômes : loyer, électricité, ménage, chauffage, sécurité… la liste est longue. Un poste de travail coûte en moyenne 11 000 € par an en France. Dans un grand assureur du CAC 40 observé par Z#BRE, 60 % des postes n’étaient jamais utilisés. Cela équivaut à trois étages sur cinq devenus parfaitement inertes.
 

La crise du bureau n’est donc pas seulement celle des immeubles vides ; elle est celle des immeubles qui ne vivent plus. Les salles de réunion désertées au profit des visioconférences, les zones de détente silencieuses, les bureaux privatifs qui s’éteignent… Ce n’est plus l’architecture qui se dégrade, mais la fonction même du bureau comme espace social, collaboratif et productif.
 

L’intensité d’usage
Pour Nicolas Vauguier, directeur des partenariats de Z#BRE, la transformation à venir du marché passe par un changement de philosophie : « Le sujet n’est plus de remplir des mètres carrés, mais de comprendre comment ils vivent ». Z#BRE défend un indicateur devenu central dans les discussions entre investisseurs et asset managers : la valeur d’intensité d’usage. Un immeuble performant n’est plus celui dont les surfaces sont louées, mais celui dont les espaces sont réellement utilisés.
 

Les implications économiques sont massives. En repensant simplement la manière dont les espaces sont organisés et affectés, les entreprises accompagnées par Z#BRE parviennent à réduire jusqu’à 30 % de leurs surfaces sans travaux lourds. Les économies sont immédiates : 25 % de coûts d’exploitation en moins, une empreinte carbone divisée par deux, et souvent une amélioration du confort d’usage grâce à des espaces réalloués en fonction des besoins réels.
 

Cette « obsolescence d’usage » devient un facteur de décote majeur, au même titre que la vétusté technique ou les exigences énergétiques imposées par le décret tertiaire. Les investisseurs commencent à intégrer ces données dans les due diligences, au même niveau que la performance énergétique. Entre deux immeubles de même catégorie, celui qui « vit » davantage se valorise mieux, car il garantit un taux d’occupation réel, pas seulement administratif.
 

Cette nouvelle grille de lecture crée une fracture inédite sur le marché : non plus « prime » contre « seconde main », mais espaces vivants contre espaces fantômes. À l’approche du SIMI 2025, où les solutions de réorganisation et d’optimisation des surfaces seront au cœur des discussions, l’idée s’impose : le bureau n’est plus un mètre carré à louer, c’est un outil à piloter.
 

En cartographiant l’usage réel, Z#BRE apporte une métrique qui manque au marché depuis longtemps. Elle permet aux propriétaires comme aux entreprises d’agir sur leurs surfaces, de réduire leurs coûts, de limiter leurs émissions et de réconcilier le bureau avec sa vocation première : servir le travail, et non l’inverse.